Vers une nouvelle hausse des loyers au printemps

Le relèvement de ce taux en juin - une première dans l'histoire - avait eu pour conséquence un renchérissement des loyers à l'automne. La nouvelle hausse attendue s'explique par le revirement des taux hypothécaires parvenus à un niveau historiquement bas en raison de la politique de taux négatifs appliquée jusqu'en juin 2022 par la Banque nationale suisse (BNS).

Lors de son dernier point de situation en septembre, l'Office fédéral du logement (OFL) avait certes maintenu le taux de référence à 1,50%, mais le taux d'intérêt moyen sur les créances hypothécaires, sur lequel ce dernier est basé, était passé de 1,44 à 1,59%. Or, si cette valeur calculée trimestriellement atteint 1,62%, le taux de référence sera arrondi au quart de pour cent le plus proche, à savoir à 1,75%.

Jusqu'à 3% de hausse

Les locataires pourraient ainsi voir leur loyer augmenter de jusqu'à 3,0%, pour autant que leur bailleur ait répercuté les baisses précédemment. Le taux hypothécaire de référence avait été fixé à 3,5% lors de son introduction en 2008, après quoi il avait progressivement diminué. La Banque cantonale de Zurich (ZKB) estime qu'environ 60% des baux actuels sont basés sur ce taux, à comparer à 50% lors de la première hausse.

Outre le taux de référence, les bailleurs peuvent également répercuter une partie de l'inflation comme "augmentations générales des coûts" de manière forfaitaire sur les locataires. Mais comme le dernier ajustement remonte à quelques mois seulement et que l'inflation a entre-temps nettement diminué, cet effet devrait être moins important.

Les analystes interrogés par l'agence AWP s'accordent à dire qu'en 2024, le taux de référence ne devrait plus monter. A plus long terme cependant, rien n'est moins sûr. Selon les différents scénarios envisagés par la ZKB, le taux de référence devrait s'établir entre 2,25% et 2,75% d'ici 2028.

"L'évolution future du taux d'intérêt de référence dépend des développements macroéconomiques et est entachée d'incertitude", prévient David Marmet, économiste en chef de la ZKB, signalant une marge de fluctuation importante selon les différents scénarios.

Début septembre, le directeur de l'OFL Martin Tschirren avait laissé présager des hausses de loyer de plus de 15% à l'horizon 2026. Selon lui, une troisième augmentation du taux d'intérêt de référence est possible dans les un à deux ans à venir.

Fredy Hasenmaile, économiste en chef de Raiffeisen, s'attend pour sa part à un moratoire de plusieurs années, probablement jusqu'en 2027. En l'absence d'une nouvelle hausse du taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS), le taux moyen sur lequel repose le taux de référence ne devrait augmenter que lentement. "La question de savoir si le taux de référence continuera à augmenter jusqu'à 2,0% est incertaine et dépend de l'évolution à moyen terme du contexte des taux d'intérêt", résume l'expert.

Gouvernement à la manœuvre

Conscient de la problématique que représentent les hausses de taux pour la population, le Conseil fédéral a manifesté mercredi dernier son intention de prendre des mesures réalisables à court terme afin d'atténuer les hausses de loyers.

Le gouvernement entend notamment plafonner la répercussion du renchérissement à 28%, contre 40% actuellement. De plus, la répercussion forfaitaire des augmentations générales de coûts ne devrait plus être autorisée que moyennant la preuve de leur ampleur effective.

Des adaptations sur le plan administratif sont également à l'ordre du jour. Ainsi, le formulaire indiquant le loyer initial devra également comprendre le dernier et l'actuel niveau du taux de référence et de l'inflation. Une consultation sur l'ajustement de l'ordonnance en conséquence est prévue pour l'été prochain. Une étude scientifique a par ailleurs été mandatée afin de déterminer si le modèle de loyer actuel correspond encore aux réalités actuelles du financement immobilier.